年报观察深圳控股的去化挑战，和它的分拆、资管图谋

观点网 与房地产企业结转走势相似，2023年深圳控股也出现了收入下降的现象，只是它所反映的结转问题更为突出。

一方面，2023年全年，深圳控股实现合约销售约266亿元人民币，逆市上升38%，超额完成全年目标；另一方面，营业额却仅为158.3亿港元，同比降幅达49.8%，主要由于所销售项目大部分未达结转条件，现货去化不及预期，收入结转规模有较明显下滑。

据观点新媒体对比，去年深圳控股新开工面积下降了42.50%，连续两年开工减少；与此同时，其持作待售的已落成物业达到197.45亿港元，同比上升了70.45%，去库存也成为该公司的重大挑战之一。

深圳控股在年报中也形容，公司所面对的是严峻的市场环境。

这种形势影响了多个方面，包括去年毛利约51亿港元，整体毛利率32.3%，同比下降1.6个点；加上联营公司亏损、财务成本增加等因素的影响，公司权益股东应占亏损为2.6亿港元，上年则为盈利20.9亿港元。

按照深圳控股一手抓经营，一手抓转型的总体思路，其在加快去化之余，还计划重点盘活存量资产及做强运营品牌。这也是房企普遍的转型选择，房地产正在缓慢筑底，聚焦存量的资管业务反倒有不小的空间。

近日，参与深圳控股2023年业绩推介会的投资者向观点新媒体透露，管理层提及深控具备强大的市场化能力，推动城市综合运营，并介绍了物管、商业、酒店等方面的策略及市场机遇。

销售去化及谨慎扩储

数据显示，深圳控股2023年实现的营业额158.3亿港元当中，物业结转销售收入约占86.3亿元人民币，折合约95.9亿港元，同比下降约62.6%；物业结转面积约41.5万平方米(不包含集团主要联营公司所占权益)，同比下降约43.1%，并以广深项目为主(占比56%)。

观点新媒体对比，2022年，位于深圳的深业中城以及东莞的松湖云诚花园，分别为深圳控股贡献了结转收入52.15亿元人民币、33.80亿元人民币，但2023年这两个项目仅结转2.24亿元人民币、3.16亿元人民币。重点项目结转下降，也是其营业额下降的重要原因。

毛利率方面，得益于广深项目的价格抗跌能力，房地产开发销售毛利率为36.5%，同比下降约0.1个点。这一定程度上使上市公司毛利水平相对保持稳定，去年整体毛利率32.3%，较上年同期33.9%下降约1.6个点。

而从开竣工角度观察，2023年深圳控股新开工面积约159.5万平方米，同比下降42.50%，连续两年开工减少；计划竣备项目则均按期交付，竣工面积约115.8万平方米，同比增长2.39%，连续两年保持竣工增加。

出现这种情况或许与2021年大幅新开工有关。2021年深圳控股新开工增长约500%至392.4万平方米，而2021-2023年，该公司发展中物业、持作待售的已落成物业、存货三种账面值合计分别达到696.75亿港元、829.46亿港元及905.74亿港元，未售货值逐年攀升。

尤其是持作待售的已落成物业，截至去年底已达到197.45亿港元，这部分已完工未售的货值创下了近三年最高水平。

深圳控股的表态也反映出其在开工方面的反思，其表示，2023年集团聚焦重点项目，强化关键节点管控，开工城市仅限于深圳、上海等8个城市。

土地资源拓展同样出现了聚焦的趋势，该公司表示主要秉持的是优中选优的投资原则，去年通过公开竞拍获得深圳龙华、中山翠亨新区、沈阳沈河区3宗地。此外，深圳福田区车公庙旧改历经11年完成拆迁工作，将建成区域标杆综合体，并标志其在城市更新方面取得突破。

以上4个新增项目合共占地面积约13.7万平方米，新增计容建筑面积约45.4万平方米，预计新增货值约154.2亿元人民币，新增持有运营面积约12.1万平方米。

2023年全年，深圳控股实现地产合同销售约266亿元人民币，同比增长38%，超额完成20%增长的年度目标；其中，深圳前海的云海湾项目单盘销售133亿元，观点新媒体了解，该项目去年6月24日开盘时单日已录得销售额约100亿元。

对于2024年，深圳控股预计可售货值超过300亿元人民币，主要分布于深圳、中山、上海、南京及成都，其中住宅占比72%。不过，与2023年不同的是，该公司并未设定销售目标。

该公司提及，公司将以流动性为主要考量加速周转去化，系统梳理可售资源，精准研判市场，做到一盘一策，顺应市场合理定价，抓住各地政策共振的脉冲行情，必要时以价换量，尽早回笼资金。

据投资者表示，深圳控股管理层在业绩会上提及的销售应对举措包括，抓住今年政策窗口期下的市场机会，同时利用一些创新营销手段，提高开盘成交的转化率。此外，还要做好精准去化，制定一盘一策，确保销售结构处于更加合理、更加健康的区间。

运营模式转型

相比于房地产开发业务，深圳控股2023年在物业投资业务方面明显得到改善，年内实现物业投资收入14.2亿港元，同比上升18.8%；物业投资业务毛利率约69%，与去年持平。

城市综合运营业务方面，则实现营业收入约27.9亿港元，同比上升6.4%；酒店运营业务实现经营收入约4.7亿港元，同比上升61.7%；先进制造业实现经营收入约4.7亿港元；高科农业业务经营收入约5.1亿港元，同比上升约40.6%。

不难发现，非开发业务尽管发展势头总体较好，但它们的规模与业绩贡献仍远不及开发业务。在深圳控股加快构建房地产发展新模式的过程中，这些业务也成为其转型发展所强调的重要部分。

其中外界最为关注的是物管业务分拆，运营业务作为深业集团十四五期间规划发展的重点业务板块，实际上两年前上市平台深圳控股就已披露分拆的计划。只不过物管上市的窗口并不算好，该公司因此两度递交招股书都未成功。

直到今年2月15日，深业物业运营集团股份有限公司获得境外上市备案通知，关于其上市时间表再次成为投资者关注的问题。

投资者表示，深圳控股目前正在更新上市申请，准备继续向港交所正式递表。更重要的一项工作则是，深控已经在接触战略投资者及基石投资者。近期市场仍有波动，公司最重要的工作或许还是找到合作方，将物业的股票顺利销售出去。

至于上市的节点，其表示，深圳控股管理层仅提及，会力争在年内寻找一个合适的时间窗口，来完成IPO发行。

管理层还解释称，深圳控股去年的业绩波动主要是结转节奏的问题，实际上整体开发物业都在按计划推进，这也会不断补充深业运营的管理规模。除此以外，深业运营本身有强大的外拓能力，独立第三方项目管理面积占比超过70%，会进一步做大物管的规模和业绩。

观点新媒体了解，深业运营被定位为深业集团向新发展模式转型的重要抓手，为此将有三方面计划:

一是争取深圳市属国资系统更多的物业资源向该平台聚集，管理规模上尽快突破1亿平方米，进入国内第一梯队；二是加快全国布局，在现有四大区域公司基础上加大业务的范围和密度；三是借上市的机会，利用合资合作或收并购的方式扩大业务，尝试在产业上下游寻找机遇。

至于商业运营业务，管理层主要提及两个方面，一是以深圳福田深业上城为原点，推动一纵一横战略布局，将福田核心片区的商业资源串联起来，用城市运营理念打造商业护城河；二是在中山翠亨新区投入运营，计划将项目打造成标杆项目，扩大商业运营在大湾区的影响力。

截至去年底，深圳控股投资物业总面积173万平方米，公允价值约334.5亿港元，年内所属投资物业组合公允价值重估增加5.5亿港元。同时，该公司去年还发行了两单类REITs产品，在此基础上计划进一步盘活存量资产。

投资者表示，存量资产变现、释放价值对深控来说非常重要，其整体存量物业的出租率约为88%，优于市场平均水平，在已经完成核心资产的储备和运营基础上，管理层表示下一步要做的是怎么向资产管理进一步转型。

其中，对于运营情况好，增值幅度大的投资物业，通过稳健经营，进一步提升资产质量，积极推进资产证券化；对于老旧、零散物业，通过推进工业区老旧物业升级改造提升价值，2024年计划改造面积约3万平方米。

此外，深控还准备引入第三方市场化机构，全面对存量物业进行梳理和评估，一物一策，逐步推进资产的处置变现。