嘉实京东仓储基础设施REIT吸金超700亿公募REITs持续扩容

该项目运行良好。

嘉实基金表示，重庆项目所在的重庆经济发展迅速，项目施工质量良好位于物流集聚区，租金单价接近周边可比物业，资产价值6.24亿元因为2016年2月施工成本低，目前市值高

项目所在地武汉呈现全面复苏，快速增长，提质增效，稳中向好的态势，极大提升了物流业的景气度截至去年上半年，项目评估值较账面价值增长130.91%

虽然项目运营时间不足3年，但符合配送条件廊坊属于环北京主要物流节点城市，凭借天然的区位优势，承载了从北京溢出的区域物流商务功能，成为区域性物流中心和全国物流节点区所以对仓储物流尤其是高标准仓库的需求比较旺盛项目京东物流的租赁时长为6年，高于行业平均水平3年，运营至今出租率100%，已进入稳定运营阶段嘉实基金相关人士表示

该人士指出，这三个项目都可以实现长期稳定的收入从需求来看，京东物流对高标仓的需求是长期的考虑到仓库搬家成本和业务需求因素，京东物流极有可能继续以市场价水平租赁，项目租金率大概率保持稳定，因此具备持续经营能力从行业的角度来看，运输，仓储和物流平台管理是物流的三个核心环节项目公司持有的仓储物流基础设施在物流领域发挥着关键作用，未来发展空间巨大

与股票和债务资产的相关性较低

事实上，公募REITs在过去很长一段时间里一直在扩张从2021年的生物质发电，污水处理，高速公路，高科技产业园，仓储物流，到2022年的清洁能源，医药产业园，保障性租赁房，再到2023年的光伏发电，海上风力发电，REITs产品资产一次次膨胀

日前，首只生物医药产业园REITs——华夏杭州何达高新产业园REITs正式登陆资本市场二级市场价格上市当日上涨8.94%，一周内上涨9.29%两天后的12月29日，市场首批新能源公募REITs申报——AVIC基金和中信建投基金各申报一只新能源基础设施REITs产品，这是市场首批新能源公募REITs

同样，12月29日，CICC也新申报了一个产业园区REIT。专项计划名称为CICC—湖北科投光谷产业园基础设施资产支持专项计划，原所有者为湖北科技投资集团有限公司

上述新公募REITs的报告，不仅意味着该类产品数量的快速扩张，也显示了基础资产的不断丰富基础设施REITs试点范围的进一步扩大，也有助于推动更多优质项目的发行和上市

2022年9月底，CICC普洛斯REIT，宏图盐田港REIT，华安张江光大REIT，Boss蛇口生产园区REIT，郭芙首创水务REIT等首批5个募集项目正式通过交易所受理，市场将迎来首发和募集双轮驱动的发展格局。

为什么公募REIT受到基金公司和投资者的追捧。

华夏基金基建与地产投资部负责人莫一凡接受国家发改委投资司副司长韩志峰透露，2023年，REITs数量将达到60只，发行规模将达到2000亿元，意味着未来一年，发行审核速度将提高，效率将提高，发行规模将比发行数量增加一倍以上

展望2023年，赛勒斯指出，REITs市场将通过新的发行和募资继续扩大，一些新的资产类型将陆续问世，市场可能会保持一定的人气但伴随着市场容量的增加，投资者对REITs产品的认知度进一步增强，REITs产品二级市场价格可能趋于理性，波动性有所下降

莫一凡提醒，投资者在参与REITs投资时，应注意以下可能存在的风险。

第一，基础资产的操作风险莫一帆指出，公募REITs的投资集中度较高，80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，最终投资于基础设施项目因此，公募REITs的收益率在很大程度上取决于基建项目的运营情况，可能受到经济环境变化或经营不善等因素的影响，导致实际现金流明显低于预测数据，存在基金收益率达不到预期水平的风险基础设施项目运营过程中租金，费用等收入的波动也会影响基金收益分配的稳定性

第二，二级市场价格变动的风险莫一帆分析，公募REITs在证券交易所上市交易，二级市场的价格波动会直接影响投资者的投资收益投资者应仔细研究REITs投资的基础资产的质量，对基础资产的所在地，历史经营情况，现金流预测，资产评估值的合理性等因素进行综合判断，再根据二级市场价格是否偏离REITs基本面做出投资判断

莫一帆认为，如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是抄底布局的好机会，如果部分涨幅较高的产品价格进一步上行，明显超过其内在价值，短期内不建议追求更高的价格总体而言，公募REITs的投资应结合基础资产的内在价值，隐含的长期投资回报，二级市场的流动性，投资者自身的投资回报要求等因素进行综合考虑和判断莫一凡说