一季度楼市的乐观与不乐观

看似仍在修复的楼市数据，却已经出现了“不乐观”的一面。4月17日，国家统计局发布1-3月全国房地产开发投资数据，除整体投资出现降幅扩大外，其他销售金额与面积、开发商资本金到位情况、国房景气指数均继续保持反弹的趋势。然而，乐观的背后，是1-3月上述三大数据反弹幅度的大幅收窄，以销售额为例，2023年1-2月的销售额同比增幅从去年1-12月的-26.7%修复至-0.1%，但1-3月这一数据为4.1%。叠加整体投资降幅的扩大，3月楼市实际上已经开始释放修复乏力的预警。

商品房销售额增速回正

延续上月的复苏进程，本月房地产销售指标继续保持恢复态势。国家统计局数据显示，1-3月，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，同比增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。

易居研究院研究总监严跃进称，1-3月全国商品房销售面积同比增速为-1.8%，相比1-2月数据继续改善。同时从商品住宅指标看，1-3月为1.4%。2022年2月以来，全国商品住宅年初累计成交面积同比增速曲线开始位于负增长曲线，当前是首次转正，充分体现了房地产市场回稳向好的趋势。

严跃进根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-3月全国商品住宅均价为10532元/平方米，涨幅为6.3%。当前房价已经走出了下跌的通道，开始步入上涨的区间，总体上房价回稳的趋势明显。需要注意的是，近期也有关于房屋销售没有预期好的说法，所以后续还是需要提振楼市交易，以真正促进房地产市场的健康发展。

与商品房销售同步，房地产开发企业到位资金也继续保持反弹。1-3月，房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9%，较上月收窄6.2个百分点。其中，国内贷款4995亿元，同比下降9.6%；利用外资8亿元，同比下降22.7%；自筹资金10171亿元，同比下降17.9%；定金及预收款11909亿元，同比下降2.8%；个人按揭贷款6188亿元，同比下降2.9%。

房地产开发景气指数也走出低谷期，3月房地产开发景气指数为94.71，虽未恢复到此前高点，但也保持了连续三个月的正增长。

供给端表现乏力

乐观的背后也有“不乐观”的一面。

从数据表现来看，1-3月商品房销售、房地产开发企业到位资金等指标的增速，较1-2月大幅收窄。以销售额为例，2023年1-2月的销售额同比增幅从去年1-12月的-26.7%修复至-0.1%，但1-3月这一数据为4.1%。

此外，1-3月，房屋新开工面积24121万平方米，同比下降19.2%。其中，住宅新开工面积17719万平方米，同比下降17.8%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，尽管销售出现回暖，但开发商拿地开工的积极性还是不足。国家统计局并未公布土地出让数据，但根据克而瑞的数据，一季度土地成交规模同比进一步下降32%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

“尽管各方纾困开发商资金链，比如金融16条，但大部分民企得到的资金纾困并未明显改善。同时，前年以来城投托底地块入市率不到20%，近期央国企拿地意愿也没有之前那么高涨。”李宇嘉直言。

“住宅新开工面积1-2月为同比下降8.7%，1-3月则同比下降17.8%。也可以看出，开发商不敢拿地和新开工，流动资金都用来保交楼了。”在中原地产首席分析师张大伟看来，如果上述状态持续下去，房地产投资不容乐观。

对于张大伟的判断，一位总部在广东的国企开发商北京公司投拓总予以了证实。“今年到目前为止，集团依然没有关于拿地的表态，其实我们在北京的库存已经不多。”这位投拓总透露，这种状态已经持续了两年，特别是去年下半年曾有过不错的地块。

事实上，房地产投资已经表现出“降温”状态。1-3月，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，一季度房企开工积极性改善有限，而房企的开工积极性除了受销售市场恢复节奏的影响之外，亦受到当前市场库存量较大、企业的资金压力较大、近两年土地缩量等因素影响，当前这些因素并未出现明显好转，短期新开工面积下行态势或延续，部分销售热度较高的城市房企为增加供货有望加快开工。开发投资额方面，受企业新开工、拿地意愿均偏弱等因素影响，房地产开发投资额同比亦较难转正，“保交楼”要求下，竣工逐渐修复对投资的带动作用或进一步显现。

二季度将进入横盘期

得益于“小阳春”行情，房地产销售保持恢复态势，但多位业内专家整体预判，随着积累需求释放的出尽，2023年上半年，可能会是一个“前高后低”的走势。

近期北京商报记者走访北京市场也注意到了楼市的降温。“进入3月的后半月，项目每天的人流量较2月明显减少，认购数量也出现不同程度下滑，4月继续保持这种状态，但相较于今年1月还是要好一些的。”朝阳东坝某央企开发改善项目销售人员告诉记者。

二手房方面，带看量、成交量也出现了下滑。“对于这种状况我们是有心理预期的，毕竟2月那股势头太猛了，但感觉持续性不足。”一头部中介机构德胜片区负责人告诉记者，根据他从业多年的经验，热度消退后会有一个短暂的“冷静期”，接下来将是一个震荡起伏的过程。同时该负责人提及了“带押过户”这一政策，但据其透露，目前落地情况尚未有明显表现。

在李宇嘉看来，当前市场不缺购房机会，缺的是购房能力、购房欲望。3月以来，从新盘访客、认购及二手房带看和下定来看，前期积压的需求释放完毕以后，后续需求接续动力不足。前瞻性数据显示销售量有回落的趋势。再加上新房和二手房供应会明显增加，特别是二手房海量挂牌，将制约房价上涨和市场预期。总体来看，二季度房地产市场将进入横盘期，各项指标比去年同期会有好转，但改善的动力不明显，后续市场走势还待经济纾困和政策扶持。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄同样指出，从单月来看，3月单月商品房销售面积为14813万平方米，较上月微降2.11%，商品房销售额为15096亿元，较上月微降2.28%，3月从2月的快速恢复转向稳增长，在前两月需求的集中释放后，市场修复进程放缓。这也印证了本轮回暖的可持续性略显不足，前两月快复苏的模式难以延续，后续市场还是以稳恢复为主。